시공사가 공사대금을 대물로 변제 받았을 경우, 대물재산을 신탁사 명의로 함으로서 취득세 및 등록세를 면제받고 소유권 이전등의 업무를 신탁사가 처리하여 주므로 시공사는 분양활동만을 촉진할 수 있는 제도이다.

시공사는 대물변제 받은 물건을 담보로 신탁사에서 발급한 수익권증서를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있는 담보신탁을 이용할 수 있다.

 

시공사의 공사대금 채권은 신탁수익자와 원매자의 매매계약 협의 완료시, 수익자의 신탁사에 대한 소유권 이전 요청과 원매자의 수익자에 대한 대금 납부로 회수된다.

 

대물변제신탁을 위하여 시행사는 시공사를 우선 수익자로 하는 관리처분신탁계약을 맺어야하며, 신탁재산에 대한 매매계약 체결시마다 시공사의 요청을 접수하여 매수자에게 소유권 이전 등기를 실행한다.

주식회사가 사채를 발행하는 경우 발행자는 부동산 또는 기타 재산을 담보로 제공하는 경우가 있다.

이 경우 담보를 개개의 사채권자에게 제공할 수 없어 신탁기관에 일괄 신탁하여 모든 채권자의 담보에 대신하는 것을 담보부사채신탁이라고 한다.

사채를 발행하는 회사가 신탁회사와 신탁계약을 체결하여 사채발행액에 대한 물적 담보권(물상담보권)을 설정하게 함으로써 사채매입자에 대한 발행자의 개별적 담보제공에서 오는 불편과 법률관계의 번잡성을 피하는 한편 발행자의 자금조달을 용이하게 한다.

 

이 신탁제도는 1962년 1월에 공포된 담보부사채신탁법에 의해 정부로부터 인가받은 신탁회사와 금융기관으로 그 취급기관이 제한되어 있으며, 설비투자. 증설, 운영자금 등 비교적 장기의 안정된 자금을 일시에 자금공급자인 투자자로부터 직접 조달하기 위해 발행하는 유가증권으로 담보물건에 의하여 원리금지급이 확보되는 제도이다.

건설분양사업자가 상가, 오피스텔등 공동주택을 분양하고자 할 때 분양보증을 받기전에 당해 사업부지를 신탁회사에 신탁등기 함으로써 입주예정자들의 재산권 보호와 분양율 향상 및 분양보증이행시 대지권 확보문제를 동시에 해결함으로써 주택공급질서의 안정을 통하여 국민경제에 기여하는 신탁제도이다.

분양보험가입 후 분양사업자가 부도, 파산등 분양계약을 이행할 수 없는 경우에 보증보험회사가 분양사업자를 대신하여 분양계약을 이행하거나 기 납부된 분양대금을 수분양자에게 반환하여 줌으로써 보증채무를 이행하게 됩니다.

 

현재 대부분의 상가분양은 선분양 후시공 방식이다.

즉, 분양사업자가 공사를 시작하는 시점에서 분양받을 사람을 모집하여 분양계약을 체결하고, 분양받은 사람으로부터 계약금 및 중도금을 받아 공사비로 투입하여 나중에 건축물을 완성하여 인도하는 방식이다.

따라서, 분양받은 사람의 입장에서 보면 분양사업자가 부도날 경우 납부한 분양대금을 반환받지 못할 위험이 있다.

 

상가와는 달리 공동주택(아파트)을 분양받은 자는 주택건설촉진법에 의거 대한주택보증(주)으로부터 주택분양보증을 받을 수 있지만, 공동주택 이외의 상가, 오피스텔, 오피스등을 분양받는 사람들은 이를 보증받을 수 있는 법률적 근거나 방법이 없어 분양사업자가 부도나면 분양대금을 반환받지 못하여 일반 서민들의 피해가 커 사회적 문제가 되어 왔다.

 

분양보증신탁을 통하여 분양사업자가 부도나더라도 보증보험회사가 대신하여 분양받은 건축물에 대하여 원할한 공사를 완공하여 주거나 기존에 납부한 분양대금 전액을 반환하여 줌으로써 분양받은 사람은 제도적 안정성을 추구할 수 있다.

소유권이전등기 절차

-부동산 매매계약 체결 → 계약서에 따라 대금을 수납하여 처분보수 및 기타비용을 공제한 후 수익자에게 교부 → 처분대금 수납완료에 따른 소유권이전등기

 

매매계약 당사자

-수탁자와 매수자 (실질적 당사자는 위탁자와 매수자)

-제세금 신고 신탁에 따른 절차신고 이외의 부동산 매매거래에 대한 제세금 신고는 당사자들이 하는 것을 원칙으로 합니다.

신탁회사가 대상부동산을 수탁 받아 신탁등기 하여 매도자의 권리 및 지위를 가짐으로 매수자가 안심하고 매수할 수 있습니다.

특히, 잔금정산 시까지 장기간이 소요되는 부동산의 경우 별도의 소유권보전절차 없이 안전한 소유권보전이 필요할 때에 유리합니다.

신탁회사는 부동산에 대한 적정가격을 산정하여 직접 매매계약까지 함으로서 매매에 따른 쟁을 예방할 수 있습니다.

신탁회사가 대상부동산을 수탁 받아 신탁등기 하여 매도자의 권리 및 지위를 가짐으로 매수자가 안심하고 매수할 수 있습니다.

특히, 잔금정산 시까지 장기간이 소요되는 부동산의 경우 별도의 소유권보전절차 없이 안전한 소유권보전이 필요할 때에 유리합니다.

신탁회사는 부동산에 대한 적정가격을 산정하여 직접 매매계약까지 함으로서 매매에 따른 쟁을 예방할 수 있습니다.

부동산 처분신탁상품 자체가 신탁사에 위탁하게 되므로 계약에서 잔금지급까지 기간이 긴 경우나, 매매금액이 큰 경우 분쟁가능성을 낮추고, 안전하게 매매가 이루어질 수 있도록 하며, 일반 처분신탁과 다른 별도의 처분신탁상품은 없습니다. 

부동산 소유자(위탁자)가 처분절차에 어려움이 있는 부동산, 대규모 부동산으로써 매수자가 제한되어 있는 부동산, 잔금정산까지 장기간이 소요되어 소유권관리에 안전을 요하는 부동산 등을 안정적으로 처분하기 위해 이용하는 신탁상품입니다.

신탁회사는 신탁계약을 통해 위탁자로부터 부동산을 수탁 받아 다양한 처분활동(수의계약, 공개매각, 경우에 따라 매각광고등 여러가지 방법)을 수행하고, 수탁부동산이 처분되는 경우 발생하는 처분수익을 수익자에게 교부하는 신탁제도입니다.

신탁회사에서는 총체적인 개발계획을 수립하고 진행현황을 점검함으로 지주와 신탁회사가 협의하여 정한 시공사 및 설계사무소의 실무진들이 인허가업무등 세부적인 현장업무를 수행하게 됩니다.

이 때 부동산신탁회사는 인허가 진행에 협력하는 구도로 참여합니다.

개발신탁과 대리사무의 같은점은 총체적인 부동산개발계획의 수립 및 진행을 신탁회사에서 수행하는 것입니다.

차이점으로는 아래와 같습니다.

 

개발신탁 : 부동산 신탁회사가 직접 시행자가 되어서 사업관련하여 직접 자금차입에 서 분양 및 사후관리까지를 모두 책임지는 형태입니다.

대리사무 : 사업의 주체는 시행사지만, 개발계획 및 관리에 수반되는 자금관리, 공사 관리, 분양관리 등을 위임업무에 따라 신탁회사가 수행합니다.