시공사가 공사대금을 대물로 변제 받았을 경우, 대물재산을 신탁사 명의로 함으로서 취득세 및 등록세를 면제받고 소유권 이전등의 업무를 신탁사가 처리하여 주므로 시공사는 분양활동만을 촉진할 수 있는 제도이다.

시공사는 대물변제 받은 물건을 담보로 신탁사에서 발급한 수익권증서를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있는 담보신탁을 이용할 수 있다.

 

시공사의 공사대금 채권은 신탁수익자와 원매자의 매매계약 협의 완료시, 수익자의 신탁사에 대한 소유권 이전 요청과 원매자의 수익자에 대한 대금 납부로 회수된다.

 

대물변제신탁을 위하여 시행사는 시공사를 우선 수익자로 하는 관리처분신탁계약을 맺어야하며, 신탁재산에 대한 매매계약 체결시마다 시공사의 요청을 접수하여 매수자에게 소유권 이전 등기를 실행한다.

주식회사가 사채를 발행하는 경우 발행자는 부동산 또는 기타 재산을 담보로 제공하는 경우가 있다.

이 경우 담보를 개개의 사채권자에게 제공할 수 없어 신탁기관에 일괄 신탁하여 모든 채권자의 담보에 대신하는 것을 담보부사채신탁이라고 한다.

사채를 발행하는 회사가 신탁회사와 신탁계약을 체결하여 사채발행액에 대한 물적 담보권(물상담보권)을 설정하게 함으로써 사채매입자에 대한 발행자의 개별적 담보제공에서 오는 불편과 법률관계의 번잡성을 피하는 한편 발행자의 자금조달을 용이하게 한다.

 

이 신탁제도는 1962년 1월에 공포된 담보부사채신탁법에 의해 정부로부터 인가받은 신탁회사와 금융기관으로 그 취급기관이 제한되어 있으며, 설비투자. 증설, 운영자금 등 비교적 장기의 안정된 자금을 일시에 자금공급자인 투자자로부터 직접 조달하기 위해 발행하는 유가증권으로 담보물건에 의하여 원리금지급이 확보되는 제도이다.

건설분양사업자가 상가, 오피스텔등 공동주택을 분양하고자 할 때 분양보증을 받기전에 당해 사업부지를 신탁회사에 신탁등기 함으로써 입주예정자들의 재산권 보호와 분양율 향상 및 분양보증이행시 대지권 확보문제를 동시에 해결함으로써 주택공급질서의 안정을 통하여 국민경제에 기여하는 신탁제도이다.

분양보험가입 후 분양사업자가 부도, 파산등 분양계약을 이행할 수 없는 경우에 보증보험회사가 분양사업자를 대신하여 분양계약을 이행하거나 기 납부된 분양대금을 수분양자에게 반환하여 줌으로써 보증채무를 이행하게 됩니다.

 

현재 대부분의 상가분양은 선분양 후시공 방식이다.

즉, 분양사업자가 공사를 시작하는 시점에서 분양받을 사람을 모집하여 분양계약을 체결하고, 분양받은 사람으로부터 계약금 및 중도금을 받아 공사비로 투입하여 나중에 건축물을 완성하여 인도하는 방식이다.

따라서, 분양받은 사람의 입장에서 보면 분양사업자가 부도날 경우 납부한 분양대금을 반환받지 못할 위험이 있다.

 

상가와는 달리 공동주택(아파트)을 분양받은 자는 주택건설촉진법에 의거 대한주택보증(주)으로부터 주택분양보증을 받을 수 있지만, 공동주택 이외의 상가, 오피스텔, 오피스등을 분양받는 사람들은 이를 보증받을 수 있는 법률적 근거나 방법이 없어 분양사업자가 부도나면 분양대금을 반환받지 못하여 일반 서민들의 피해가 커 사회적 문제가 되어 왔다.

 

분양보증신탁을 통하여 분양사업자가 부도나더라도 보증보험회사가 대신하여 분양받은 건축물에 대하여 원할한 공사를 완공하여 주거나 기존에 납부한 분양대금 전액을 반환하여 줌으로써 분양받은 사람은 제도적 안정성을 추구할 수 있다.